有关地产策划4篇(地产创新策划: 突破常规，开创新时代)

本文将就地产策划进行深入探讨。无论是在城市还是乡村，地产策划是促进经济发展和城市建设的重要环节。我们将从不同角度解读地产策划的意义、原则和实施过程，旨在为广大读者提供有趣、实用的地产策划知识，助力他们更好地了解和应对地产市场的挑战。

第1篇

房地产营销随着房产市场竞争的激烈，已日益被整个行业所重视。目前还处于观念成型阶段，因此，虽然此起彼伏的讲座会议不断，但整个房地产营销业仍然存在畸型发展的特征。我国房地产营销策划有十大障碍，必须引起重视。

应该承认，在房地产行业还未能形成市场营销策划观念时，深圳、广州、上海等沿海城市中，一部分有志者率先将营销策划引入了房地产市场。经过几年的市场验证，确实诞生了一大批富有探索精神的营销策划者。与内地相比，沿海地区的房地产营销策划有三个明显特征：一是专门性营销机构发展势头迅猛；二是策划及代理物业总量直线上升；三是市场营销策划初步得到市场承认。

然而，近年来由于各地普遍缺乏营镓理论的指导，房地产营销业蒙上了一股过于神秘的色彩，其中，一部分营销策划者又制造了一股强烈的个人迷信风。市场上出现了一些半商业化的市场营销游说者外，许多人随意地自封策划大师、营销专家。

我认为，在中国房地产营销理论与实践还不到十年的历程中，整个行业需要科学、认真、真实地去了解房地产营销策划本身的内涵时，夸大“策划大师、营销专家”的个人作用等并不利于整个行业的发展。

有人在全国性营销会上称：发展商你不懂销售，但你有钱，你给我5000万回去休息，我包你一年翻个倍！

也有人在列举了某某物业营销策划的业绩后说：其他事先放一放，你肯出多少钱给我，还怕房子销不出去！

如此论调已非出自一人之口，我们不能全盘否认个人在推进房产营销策划进程中的作用，但就我国房产营销发展的时间来看，就一些人曾经有过的业绩来看，在大层面上过于强调个人的因素来看待营销业，我们不能不在这种“专业文化现象”后面打上一个沉重的问号：这会不会是一个迷金现象？

房地产营销策划是一个综合性的、系统性的工程，了解市场、熟知市场到推广市场应该是一个递进式的逐步认知过程，夸大现实推行个人营销迷信现象的另一面正好说明：我们许多号称营销专家的高手，其实并不真正了解什么叫房地产营销策划。

因此，破除个人迷信论，请一些“营销专家们”走下讲台真正去研究市场，请越来越多的发展商在树立营销观念的基础上，不要把物业命运寄托在一个人身上，这或许是当前我国房地产营销策划界要认真深思的问题之一。

不久前，有人以这样四句概括了房市特征：第一阶段是有房就有市场，第二阶段是有广告就有市场，第三阶段是有策划就有市场，第四阶段是有好地皮就有市场。

“地段、地段、还是地段”，如今这句话如定律一般出现在房产营销业。

我认为，要理解营销的地位和作用，首先要弃除楼市的“地段唯一论”。

房地产业从计划经济向市场经济转化，个人购买的“散户行情”成为主流，房地产产品本身具有多适应性特征，决定了其产品的非标准化性能，市场竞争的激烈，早就提醒整个行业，如今的房地产市场，我们所出售的产品价格，不是地价、建安、配套、资金利息、利润期望值等要素的简单加法，房地产营销的根本就是附加值认知过程及形成过程。

因此，即使在同一地段，照样可以让热销产品和空置产品互相存在。

因此，即使在同一地段，照样可以让高价房和低价房共存。

因此，即使在同一地段，照样有高价房比低价房更为热销。

分化这种市场的根本问题在哪里？这就是营销策划的意义和价值。

在上海虹桥地区，同样是内销住宅，有些物业市场价差拉出了30%左右，而且是价高楼热销，这一事实说明：造什么的房子？怎样满足购房者的要求？如何推广这种物业理念使之从市场兑现？这些问题是地段以外营销界要回答的问题，因此，我们完全有理由这样讲：不废除地段唯一论，就不可能有真正的营销策划存在！

第2篇

针对项目营销节点匮乏、上门量呈下滑趋势及市场新品推售不断的现状，把12月作为本年

度最后冲刺月，制造营销节点和噱头，集推广、活动、促销三重配合，通过举行观澜从未有

过的“欢沁游园活动”，“圣诞烟花之夜”活动，达到集中爆破的目的。

活动以带动客户上门，促进成交为目的，因此充分考虑获得活动可参与性、新奇性；

活动以结合圣诞特色，以“圣诞嘉年华”串联整个月活动，根据每周情况设不同主题；

针对不同人群设置不同区域，吸引客户全民参与：儿童游乐园，水上高尔夫、美食体验、专题讲座、经典怀旧、影视欣赏（根据实际情况，三方商讨后确定每周活动区域设置）； 根据各项活动的特性，选择放置于会所中庭、影音室、vip室、洽谈区、签约区、园林（小亭）、广场、样板房；

每个区域均设置一定的比赛性质，客户当天凭借“天悦湾圣诞嘉年华”护照参与活动，客户选择参与各区域活动后，根据参与情况获得工作人员的盖章，当天凭盖章数量领取相对应的奖品； 活动以吸引观澜本地客户为宗旨，重点邀约观澜及周边客户上门，综合费用、参与性、道具、可

操作性、活动本身吸引力等因素，每周选取其中的3—4项作为活动内容。

活动以带动客户上门，促进成交为目的，因此充分考虑获得活动可参与性、新奇性,活动以结合圣诞特色，以“圣诞嘉年华”串联整个月活动，根据每周情况设不同主题；

针对不同人群设置不同区域，吸引客户全民参与：亲子水上乐园区，水上高尔夫家庭区、皇家扑克巅峰对决区、经典怀旧区、理财讲座区、国学之风水讲座区、经典怀旧区、影视欣赏区（根据实际情况，三方商讨后确定每周活动区域设置）；

根据各项活动的特性，选择放置于会所中庭、影音室、vip室、洽谈区、签约区、园林（小亭）、广场、样板房；

每个区域均设置一定的比赛性质，客户当天凭“天悦湾圣诞嘉年华”护照参与活动，客户选择参与各区域活动后，根据参与情况获得工作人员的盖章，当天凭盖章数量领取相对应的奖品；

活动以吸引观澜及周边客户上门为宗旨，综合费用、参与性、道具、可操作性、活动本身吸引力等因素，每周选取其中的3—4项作为活动内容。

水上亲子乐园：充分展现项目亲水性，提供水上载人气球，供小孩玩乐；

多功能儿童游乐区：由活动公司提供、打地鼠、投篮机、跳绳等儿童游乐器具，留住客户； 皇家扑克区:

方式：租赁2张扑克台，虑费用节约，无需专业荷官，邀请礼仪担任即可；

现场设置6-8围（每围4-6人），类似千味涮，每人配置1个小锅，自行取用；

针对中老年客户，类似于“忆苦思甜”，通过展示观澜（深圳）30年变迁照片，以前生活、

工作、娱乐道具，并配以老音乐，展示上世纪老观澜人的生活场景；

通过与观澜街道办档案室合作，或结合上次摄影展照片，在影音室展示；

不同样板房设置不同类型电影：热映大片、怀旧大片、动画区；

盖章送大礼：为了吸引客户重复上门，并延长在现场停留时间，从第一周开始发放盖章卡，期间任何一个周末下午的2：00和4：00各盖一次章才算有效，一周最多允许盖2个，到12月24日，盖满6个的奖励1000元购物卡， 满4个的奖励500元购物卡，满2个的送150元的洗车卡；

抽奖：每个上门客户填写一张抽奖券，有机会抽取圣诞神秘大奖，最高奖品为50万元的房款；

风水专题讲座，从风水的角度讲授项目的风水（龙脉、水聚财、鼎型格局等）；

建筑知识讲座，金地工程师讲授项目的绿色三星认证，结构构造，用材用料等；

理财知识讲座，合作银行负责人讲授理财知识，从专业角度宣传现在是购买豪宅的最佳时机； 美容知识讲座，合作的美容院负责人讲授美容知识，吸引女性客户参与；

1. 原则：每周尽量设置不同主题，将游园活动中插入其中；为保证样板房开放日的效果，当天活动区域设置可最为丰富，其余三周活动可相对简单；

2. 第一周：天悦湾 点亮圣诞主题活动（重点活动为：亮灯仪式）

亮灯仪式：结合圣诞氛围包装，当天晚上举行亮灯仪式；

游园活动：当天设置美食区、扑克区、经典怀旧区、儿童乐园区；

并派发客户“护照”，持护照参与各区域活动寻宝，累计印章，最终凭印章换取礼品；

3. 第二周：欢沁圣诞游园暨官邸艺术样板开放（重点活动为：样板房开放）

目的：利用项目营销节点在线上释放项目声音，线下利用极具吸引力的活动邀约客户上门，通过

金地高层接待营造调性，在愉悦的氛围中通过促销工具逼定成交，完成既定销售目标。

官邸艺术样板房参观（艺术样板房知识抢答，设置公仔等礼品，增强客户记忆）；

当天设美食品鉴区、扑克区、经典怀旧区、儿童乐园区，专题讲座区（根据资源落实）； 并派发客户“护照”，持护照参与各区域活动寻宝，累计印章，最终凭印章换取礼品； 促销保障措施

新年三重礼（相当于复式2个点、叠加1个点）：法国深度游（价值2万元）+价值5万元

金地高层接待日：当天凡有客户有购买意向，均可与高层直接议价，成交为王；

老带新大礼包：当天老业主介绍客户成交，新老客户均额外获赠价值2万元大礼包；

天悦湾圣诞大礼兑奖：客户凭前期盖章的圣诞神秘礼物卡上门领取礼品，并可参与当天抽奖

新年三重礼（相当于复式2个点、叠加1个点）：法国深度游（价值2万元）+价值5万元

金地高层接待日：当天凡有客户有购买意向，均可与高层直接议价，成交为王；

老带新大礼包：当天老业主介绍客户成交，新老客户均额外获赠价值2万元大礼包；

天悦湾圣诞大礼兑奖：客户凭前期盖章的圣诞神秘礼物卡上门领取礼品，并可参与当天抽奖

4．第三周：天悦湾圣诞烟花之夜（重点活动为放烟花）

第3篇

为了满足目前清远市场对小户型的需求，诚基房地产开发出适新婚者，好动者，老成者，度假者，的新一代小户型。可以作为新婚时的过度性住房，平时进行娱乐活动的社交场所，或度假时的休息之处。以一切为了消费者的需求为目的，打造具有时代气息的家园。

现在清远的房地产价格、样式、服务在不断的变化，为了提高本公司的服务质量而进行策划。通过分析房地产的发展因素来规划公司以后的策略。清远之前掀起一股购房的热潮。清远中高档的小户型精品房竞争非常激烈，各个开发商推出新颖的产品来增加自己的市场份额，不断完善增进，重获现在或潜在的消费群体信心。

针对20__年中国房地产市场的异常，为了房地产市场的健康发展。12月9日国务院常务会议明确规定，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”;12月14日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”)，12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高至五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。通知主要是针对今年以来土地市场的交易持续火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快销售和资金回笼，增加楼市有效供应，在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。同时，此举也是进一步加强土地市场的批后监管。

清远市的经济相对发达地区来说比较落后，但近年来的发展现状很乐观。在地域，环境，资源等方面的优势推动下，经济呈现快速发展的趋势。目前，清远已是广东省经济增长最快、生态环境的地级城市之一，其经济增长速度已连续5年位居广东省各城市之首。相对发达地区来说，目前清远经济比较落后对房地产的市场的开发、营销有一定的难度。但从长期来看，清远市经济环境和谐发展对房地产行业的发发展具有很大促进作用。

1、随着时代的发展，小户型得到愈来愈多的人的喜爱，无论是从设计或者是布局上都给人们焕然一新的感觉。现在本公司的的竞争者有东方巴黎、上域国际、金信蓝湾华府壹号、恒大金碧天下等等，这些楼盘都是一些比较成熟的品牌，我们要想在清远小市这个地方有一席之地就是必须寻找更好的策划方案赢取更大的市场

2、小户型的消费者我们主要是定在22—30岁之间或者是刚刚结婚不久的夫妻，然而最主要的影响者是他们父母，买房是大多数会征求父母的意见。不过决策者还是他们自己，他们收集信息是通过电视、广告、报纸、杂志来增强他们对小户型的了解，从而确定对产品的进一步的需要

如果竞争对手的产品有缺陷，加以改进，使之完善，机会就来了，且产品容易被市场接受，宣传费用还低。

顾客的投诉，说明产品存在问题，如果能够虚心倾听顾客投诉，并加以分析和改善，投诉就成为新产品开发的思路和来源。

消费者在使用产品时会存在这样那样的困难，一般人对使用中存在的困难熟视无睹并不会在意，只要你细心观察，把使用中存在的困难克服掉，就是很好的市场机会。

消费者年年这样使用，习惯这样使用，但消费者的习惯并不一定正确，而且可能很费力和麻烦，如果能够加以改善，也就成为赚钱的机会。

消费者的幻想可能是很天真可笑的，不当一回事的，但如果你把它当一件事情来看待，幻想就可能变为现实。

市场限制对企业是威胁，但如果我们逆向思维，限制是对正面思维企业的限制，如果冲破限制，反而是一种机会。

(1)资源供应短缺也会引起新的需求。如土地越来越少引发对房地产行业的土地需求。能源供应的紧缺引发对节能产品需求的增加。

①与购买力有关的需求弹性：按现在的石岛，小户型稍微降价，会引起很大的波动，吸引很多购房族的眼球。

②与商品质量有关的需求弹性：消费者的收入增加会引起对高质量的小户型增加需求，质量做差一点也会有需求。

③某些需求是否可以替代，可以，例如年轻一代可以跟父母同住。

原来大批量生产的产品能否个性化生产?如消费者需要怎样布局的小户型，按个人喜好来订购生产。

在没有竞争前，由于销售价格高，销量受到限制，那么通过竞争，降低价格可以进一步打开市场，扩大销量。

某些行业政府规定不允许其他企业投资，现在政府的政策是否已松动，允许其他企业投资了呢?当然，这要特别关注政府的政策。

由于人口结构的变化、交通、食宿、治安、环境卫生等条件的改善，年轻一代的人们更想独立拥有自己的单位，新婚们更想拥有自己爱屋。这些都会带来新的机会。

这种机会特别多，今年政府出台这么多行业、地方支持政策，这些政策都蕴藏着很多市场机会。土地改革、放宽购房贷款等。

网络的热点话题，往往是市场机会的来源，特别要关注。

免费让人消费而产生的商机。如免费参观、免费游玩、免费接送等。

由于消费者缺乏购物时间、由于紧急需要、由于想省点时间、由于想打发时间、由于想让时间过得有意义等等而带来的商机。

大变小、小变大、厚变薄、胖变瘦等由此而产生很多很多商机。

目标消费群：年龄在25—35岁;这个消费群的年收入大概在5万到10万左右;生活描述：由于刚刚出来工作是一个工薪阶层，收入和资金储存不多，同时也不想依赖于父母;购房时主要考虑的因素：对价格、配套设施、交通、离工作地的远近等考虑;主要获取信息的途径：报纸的楼房信息，朋友介绍，房地产中介等。

第4篇

1、近几个月，全国楼市普遍升温，局部城市呈房价爆发状态，可以这样说，国内楼市已经全面复苏。作为三线城市的六安，由于楼市多年来已持续个性发展，受外部影响不大。但接下来预计可能会受到外部影响较大，会随着外部楼市变化后形成蝴蝶效应。

2、六安城南板块经近年开发经营后，渐趋成熟。尤其是锦绣华府开盘后，着力提升了该区域房价。以此为区域房价风向标，说明六安消费者对区域价格已基本认同，区域价格提升时机已经成熟。

3、本项目由于开发节奏原因，一、二期中均出现项目中最佳位置的房源。即项目最佳房源已提前进入市场。从获得最佳开发效益目标来看，这是不利的。

4、二期预约以来，截止目前，约已有70余组客户小订，计二期180余套的占35%，若按140套计(可售房源)，则为50%左右。至8月5日开盘尚有2个星期，预计小订客户数可达100套左右。但存在部分客户所订房屋过于集中，若改进入大订可能会减少30%左右的客户。

针对本期开盘的条件背景，我们现制订具有针对性二期推盘策略，力求既取得良好的销售，又取得最佳的开发效益。

建议后面部分二期房源，以求掌握市场主动权和获得最佳开发效益，若匆忙倾盘推出，对追求最佳效益不利，亦不利于后续推广。然后就是何时推出后面的精品房源，具体看二期首推情况、价格拉升效益，但不迟于三期开盘。如遇特殊情况，价格持续上升，楼市趋热，且开发资金回笼，则可经营三期推盘。销控应是本期推盘的主要策略之一。

无论从大、小环境看，楼市回升在近年内难以逆转。由于一期为求人气，售价相对迎合市场，走势平淡。但二期价格必须拉升，在迎合市场基础上，取得主动性。我们应坚信：在目前背景下，此房子不愁卖。因此，我们建议本期销售均价为2400元/平方米，除掉折扣及优惠后，销售价格实际应确保2350元/平方米左右。具体价格拉升双方已经商量确认。这样提价幅度的理由如下：

二期价位目标应与一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同时，更要强调效益，即经济效益。我们必须具有这样的共识：二期价位不单独追求效益，即使市场稍显迟缓，我们的效益目标也不变化。操盘须耐心，耐心即机会，机会即效益。应该看到，这种机会已经开始形成。

以产品本身的特色扩大品牌知名度，吸引更多市场目光;

为产品后续内容的推出作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注。

吸引客户，形成良好的市场口碑效应一个项目的前期客户来源，除了广告等媒体吸引过来的外区客户之外，很大的一部分来自区域客户和通过区域居民对项目传播而来的客户。因此在做好广告等媒体宣传的同时，还应在项目正式开始销售前后对针对区域客户进行推广活动。

达到传播目的,虽然本项目前期形象整体推进良好，但本项目建筑外立面出来后，还未能很好的传递给客户及各界领导、相关单位。举行具有规模和个性的开盘仪式，可以迅速达到向公众传播的效果。

成交客户,通过展示企业开发实力等相关活动的衬托，前期积累和潜在需求的客户在良好企业行为和高品质物业的召感下认可物业品质，增加社会亲和力，在强化立身投资和升值潜力意识的同时，进一步扩大和提高了企业与楼盘知名度;加深社会公众印象，促进销售的良性发展，形成销售热潮，从而吸引更多的购房者。